Cuidados no investimento de imóveis no metaverso

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Cuidados no investimento de imóveis no metaverso

Há uma euforia sobre o assunto, mas também há riscos – um deles é o caso da falência da plataforma de metaverso.

Há uma euforia sobre o assunto, mas também é necessário ter atenção em alguns pontos. O primeiro risco atrelado a esse tipo de operação é o caso da falência da plataforma de metaverso. / Foto:  Stella Jacob (Unsplash)


[01.06.2022]


Por
Rhodrigo Deda, advogado e doutorando em Engenharia de Software;
head de Direito Digital e Nova Economia do Marins Bertoldi Advogados

O anúncio de que as transações nas quatro principais plataformas que vendem a compra de “imóveis” virtuais no metaverso atingiram a cifra de US$ 501 milhões em 2021 tem gerado amplos debates sobre novas oportunidades de negócios. Em matéria publicada na CNBC em primeiro de fevereiro, a consultoria MetaMetric Solutions informa que o resultado obtido ano passado por Decentraland, Sandbox, CryptoVoxels e Somnium Space pode ser ainda maior neste ano. Só em janeiro elas comercializaram espaços digitais no valor de US$ 85 milhões, elevando as projeções para US$ 1 bilhão em vendas até o fim de dezembro.

Os “imóveis” no metaverso são adquiridos por grandes companhias com objetivos diversos, que vão desde desenvolver experiências para seus clientes ou apresentar produtos e serviços para consumidores, a realizar reuniões ou oferecer treinamentos. Há também quem compre os espaços para realização de shows artísticos, como é o caso do rapper Young Thug, que fez um show no Horizon Venues, da Meta, no ano passado, e de David Guetta, no Roblox, em fevereiro.

Além disso, é claro, há empresas e pessoas que tem efetuado compras de ativos com propósitos meramente especulativos. A corretora financeira The Motley Fool tem listado oportunidades nas quatro plataformas e oferecido a interessados. Como, os “terrenos virtuais” em tese, são limitados há a expectativa de valorização futura, caso a demanda aumente.

Há uma euforia sobre o assunto, desde que o Facebook mudou de nome para Meta e o fundador, Mark Zuckerberg, apresentou sua visão sobre o futuro metaverso da companhia. Diante desse cenário, faz sentido trazer alguns pontos de atenção sobre essas operações.

IMÓVEL COMO METÁFORA 

Antes de tudo, o “mercado imobiliário” do metaverso é uma metáfora. Quando alguém fala que comprou um imóvel nessas plataformas, a pessoa está se referindo à compra de um ativo digital – um registro certificado, geralmente em blockchain, que assegura um direito de propriedade sobre a representação gráfica de imóvel em determinada plataforma. Para fins jurídicos, esse ativo digital não possui as características de uma propriedade imobiliária típica do mundo físico.

Não se trata, portanto, de um imóvel no sentido que o direito está acostumado empregar. Ao se comprar um imóvel no metaverso, não há obrigação de pagamento de ITBI nem a exigência de se transferir o ativo em cartórios de registro de imóveis brasileiros. Não há cobrança de IPTU. Afinal, não é um imóvel no sentido jurídico do termo, mas, como já se mencionou, trata-se de um ativo digital.

O registro de propriedade do imóvel digital geralmente é um non-fungible token (token não-fungível), o famoso NFT, um criptoativo que representa o registro de um bem único, u seja, que não existe outro igual. Quando o registro for em NFT, há uso de tecnologia de arquitetura blockchain, que tem entre suas características a integridade e (praticamente) a imposibilidade de ser fraudado.

IMPOSTO DE RENDA

Embora não haja obrigação de pagamento de ITBI ou IPTU, é importante mencionar que há a possibilidade de se pagar Imposto de Renda. Além-disso, a Instrução Normativa nº 1888/2019 da Receita Federal estabelece a obrigação de prestar informações sobre operações com criptoativos, seja pessoa física ou jurídica.

Se o registro de imóveis no metaverso for feito em NFT por pessoa física, constitui-se em criptoativo, e deve ser declarado no imposto de renda, na ficha de “Bens e Direitos”, no Grupo 08 – Criptoativos, com o código 10, quando o valor superar R$ 5 mil. Caso o ganho obtido com a venda de um imóvel no metaverso exceda a R$ 35 mil em um mês, haverá tributação, com as regras de ganho de capital. Do contrário, informa-se no campo rendimentos isentos e não tributáveis.

Se o registro for feito por pessoa jurídica, seguirá a regra de tributação para pessoas jurídicas. Como a destinação econômica do criptoativo pode assumir várias formas, é sempre importante avaliar caso a caso.

Verificar a saúde financeira do metaverso, embora nem sempre seja uma tarefa fácil, pode ser uma boa medida de precaução neste mercado. Foto: Kenny Eliason/Unsplash

CRIPTOMOEDAS E NFTs

Cada metaverso geralmente tem sua moeda digital própria. Portanto, para comprar um imóvel digital é necessário primeiramente adquirir a criptomoeda que a plataforma utiliza. Se for comprar um espaço digital na The Sandbox, por exemplo, você precisa adquirir SAND, uma criptomoeda com base em blockchain do Ethereum, para, então, usá-la na aquisição do imóvel no metaverso.

O primeiro risco atrelado a esse tipo de operação de compra é o caso da falência da plataforma. Se o metaverso fechar, as possibilidades de um usuário domiciliado no Brasil reaver ao menos parte do dinheiro pago a uma plataforma sediada no estrangeiro é remota. Mais provável é a perda do ativo. Por essa razão, verificar a saúde financeira do metaverso, embora nem sempre seja uma tarefa fácil, pode ser uma boa medida de precaução.

As plataformas existentes não permitem o “intercâmbio” de terrenos ou de outros itens que sejam comprados com outros metaversos. Para usar uma metáfora de do empreendedor Jon Radoff, são jardins murados e isso traz outro risco. As plataformas podem decidir arbitrariamente ampliar o número de “lotes” virtuais disponíveis, fazendo cair os preços das transações existentes.

Isso seria uma má notícia não só para quem adquiriu os ativos digitais para fins especulativos, mas também aqueles os adotantes iniciais que apostaram no início, “quando na plataforma tudo era mato”.

Em síntese, antes de adquirir um registro de propriedade de imóvel no metaverso é preciso ter a clareza de qual será a utilidade destinada ao ativo e por quanto tempo se pretende explorá-lo. Isso permite evitar alguns riscos, como uma falência abrupta da empresa ou uma inusitada nova oferta de espaços virtuais. Prudência e ousadia podem caminhar juntas ao explorar novas oportunidades. 

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